花旗发布研报称，香港楼市正由复苏进入重新定价阶段，预计2027年行业领先地位将由收租股转向住宅发展商。该行预计2027年香港楼价同比再升6%，一手住宅成交量约2.2万套，而落成量仅1.5万至1.6万套，净吸纳量为7000至8000套，令可售库存较高位减少18%。发展商届时将有空间优先考虑售价而非销量，支持土地储备价值、资产净值及盈利上升。

　　花旗对行业的偏好顺序为住宅、核心写字楼、奢侈品零售、民生区零售及非核心写字楼。个股方面，该行首选新鸿基地产、恒基地产、太古地产及领展房产基金。

　　该行指出，2026年的多项宏观利好因素可能在2027年减弱，包括人民币兑港元在两年累计升值约10%后进一步升值的不确定性增加、新股集资难以重复破纪录水平、人才审批可能放缓，以及市场对美国利率路径的预期存在分歧。

　　花旗预计，2027年香港一手住宅销量同比增长3%，达到2004年以来新高。2026年首九个月一手住宅销量已增长6%，上市发展商销售额增长41%。长期土地供应方面，未来十年仅约12.6万套，较上一周期低34%。

　　该行指出，住宅租金已较此前高位高出8%，反映楼价仍有进一步复苏空间，预计2027年住宅租金再升6%。

　　花旗预计，2027年中环甲级写字楼租金同比上涨8%，但仍较此前高位低27%。整体甲级写字楼租金预计2026年持平，2027年仅增长1%，反映非核心区域仍需消化供应。

　　该行指出，中环及金钟写字楼空置率已降至7.2%的七年低位，过去12个月净吸纳量创二十年新高，现货租金较低谷上涨12%，续租租金调整已转正。尖沙咀及西九龙空置率则降至6.2%，成为新的需求吸纳地区。

　　不过，花旗认为，2026年破纪录的新股活动难以重复，可能令金融及专业服务业的新增写字楼租赁需求放缓。

　　花旗预计，2026年香港零售销售强劲复苏将改善2027年的续租基础，支持租金正增长，尤其是奢侈品商场。不过，随着销售增长面对较高基数，人民币升值等周期性支持因素亦有所减弱。

　　该行预计，2026年香港零售销售额达到4030亿港元，2027年同比增长3%至约4150亿港元，创八年高位。虽然收租股租金收入及续租表现有望改善，但2027年股价上涨动力可能减弱。

　　花旗指出，新鸿基地产拥有充裕的可售资源、较低负债及股息增长潜力；恒基地产现金流改善，盈利存在上调空间，中环Central Yards项目将于2027年下半年开始作出贡献。

　　太古地产兼具核心写字楼、奢侈品零售及承诺股息增长等特点。领展则有望受益于资本循环及估值触底回升。

　　该行认为，置地是投资核心写字楼租金增长最直接的标的，但投资者在估值方面较具选择性，正等待大型资产出售或增值投资等催化剂。

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