中指研究院发文称，2025年物业服务企业营收保持稳健增长，毛利润空间收窄，净利润筑底反弹。数据显示，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速与2024年基本持平，反映出营收增速正步入平稳通道。净利润方面，百强企业净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次实现正增长。

　　从不同业务板块来看，基础物业服务收入均值为14.13亿元，同比增长5.23%，增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.77%、5.04%。

　　经营绩效：营收保持稳健增长，毛利润空间收窄，净利润筑底反弹

　　2025年，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速与2024年基本持平，反映出营收增速正步入平稳通道。TOP10企业营收均值约为163.25亿元，同比增长6.64%，较百强企业营收增速高3.20个百分点。可以发现，百强企业与TOP10企业在营收增速上的差距正不断缩小，由2021年的约36个百分点大幅缩减至约3个百分点，二者的营收增长节奏趋于一致。

　　从不同业务板块来看，2025年，基础物业服务收入均值为14.13亿元，同比增长5.23%，增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.77%、5.04%，表明企业在多元业务探索中仍面临调整压力，部分业务的经营模式和发展路径尚处于探索阶段。

　　2025年，基础物业服务收入占比达到85.15%，同比提升1.44个百分点，压舱石作用进一步凸显。增值服务收入占比为12.61%，同比下降1.23个百分点，主要受非业主增值服务大幅缩减及社区增值服务战略调整的影响。创新型服务收入占比仅为2.24%，贡献度较低。

　　其中，非业主增值服务进一步收缩，百强企业非业主增值服务收入均值为0.51亿元，同比大幅下降17.42%。社区增值服务收入均值为1.58亿元，同比微降，但在增值服务收入中的占比持续提升，已达到75.53%，成为增值服务中的主力业务。

　　社区增值服务的发展战略呈现出显著的聚焦趋势，从过去的广泛布局转向垂直深耕。百强企业主要围绕“人”“资产”“空间”三类需求开展社区增值服务，不同业务板块的经营逻辑呈现出新的特征和变化。

　　其中，社区零售、家政服务及社区养老的收入均值分别达3327.80万元、773.90万元和258.70万元，同比分别增长3.2%、2.4%和9.1%。受专业能力不足以及新生儿数量下降导致托育需求收缩等因素影响，社区教育业务出现收缩，收入均值约为279.97万元，同比下滑4.8%。

　　其中，美居服务收入均值为1959.78万元，同比增长3.60%，房屋经纪业务收入均值为1673.25万元，同比下降6.20%。

　　这一变化主要受两方面因素影响：一方面，政策对公共收益监管的日益严格以及业主权利意识的觉醒，影响了物业企业的收入分成；另一方面，新房交付量的减少导致百强企业老旧项目占比持续提升。而老旧小区的空间资源优势明显偏低，部分“老破小”项目甚至难以产生广告收益。

　　2025年，百强企业创新型服务收入均值为0.37亿元，同比下降5.04%。经过近年来的持续探索，百强企业对创新型服务的布局逐步聚焦于IFM与城市服务两大方向，并呈现出收缩与聚焦的特点。

　　同时，头部企业及部分专业物企正致力于提升综合服务能力与专业水平，加速向专业IFM公司转型。碧桂园服务2025年成立IFM业务集团，聚焦7大类行业客户，覆盖互联网、新能源、智能制造、医疗等重点领域，成功落地海康威视杭州总部二期、青岛海信产业园等项目，服务内容涵盖行政、安保、工程、环境、餐饮、会务等。

　　多家百强企业已启动战略调整，主动收缩城市服务业务。2025年，在披露城市服务收入的上市公司中，多数企业该板块营收出现下滑。其中，泓盈城市服务等城市服务业务规模较大的企业，该板块收入均出现下降，且降幅均超过10%。

　　“城市服务”概念宽泛，涵盖市政管理、城市空间运营等多种业务。部分企业选择将服务内容聚焦于更加务实和可行性较高的领域。例如，碧桂园服务在2025年年报中将原“城市服务”业务板块更名为“环境业务”，聚焦城乡环卫、固废处置、环境治理等核心领域，放弃边界模糊或难以标准化的“泛城市服务”概念，追求更务实的发展。部分企业则直接对亏损项目或经营不善的业务公司进行收缩调整，优化整体业务架构与人员配置，以实现高质量发展。

　　2025年，百强企业营业成本均值为13.44亿元，同比增长4.53%，增速较上年有所放缓，但仍高于营收增速；营业成本率为80.98%，较2024年提升0.85个百分点。

　　2025年，百强企业毛利润均值为3.16亿元，同比下降0.97%，降幅收窄。从毛利润构成看，基础服务贡献占比超过八成，达81.96%，较上年提升1.72个百分点，仍是核心利润
 

　　本期净利润筑底反弹，主要源于部分企业金融资产及商誉减值压力减轻，甚至实现扭亏为盈。朗诗绿色生活2025年净利润实现扭亏，主要得益于预期信贷亏损模型下应收贸易款项及其他应收款的减值亏损拨备减少。

　　2025年，百强企业毛利率均值为19.02%，较上年下降0.85个百分点，其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降；净利率均值为5.01%，较上年微增0.03个百分点，与净利润筑底反弹的原因一致。

　　管理规模：管理面积增速放缓至1.69%，注重市拓质量与深耕提效

　　截至2025年底，百强企业管理面积均值为7063.69万平方米，同比增长1.69%，增速较上年下降0.49个百分点；合约面积均值为8924.81万平方米，同比微增0.87%。百强企业营业收入增速虽已企稳，但管理面积增速仍呈下降趋势，这印证了企业增长逻辑的改变：从追求规模扩张转向注重效益提升。

　　2025年，我国新建商品房销售面积约8.81亿平方米，同比减少8.70%，近几年来持续处于下降趋势；房地产开发企业竣工面积下降至6.03亿平方米，同比降幅约为18.10%；房地产开发企业新开工房屋面积约为5.88亿平方米，同比下降20.40%，降幅较大，较2021年下降70.4%。

　　从存量市场看，项目争夺日益激烈，百强企业普遍面临市场拓展难度加大、项目运营承压、项目流转加快等多重挑战。在此背景下，行业竞争逻辑已发生根本性转变。从企业发展策略来看，百强企业已彻底告别“规模导向”，全面转向“效益导向”，