克而瑞地产研究发文称，10月重点城市开盘推货延续“小批量、多批次加推”策略。报告监测的重点城市范围内有202个项目共推出19736套房源；可比口径下179个项目共推出16997套房源、认购约7769套，整体开盘去化率约45.7%，较上月提升约3.1个百分点，市场边际企稳、城市与项目间分化依旧显著。
注：剔除上海、郑州直接续销/平推项目；“与上月相比”为与上月同城市可比口径加权去化率之差。
注：以本月推出套数中位数和全样本去化率为界划分；单元格依次为城市数、项目数、推出套数、加权去化率、认购占可比样本比重。
1.总量环比呈“缩量提质”特征：10月可比推盘套数环比收缩24.5%，认购套环比下降19.0%；认购收缩小于供应收缩，去化率回升在总量层面主要由供给端更快缩量驱动，需求端整体仍偏弱。
2.城市分化明显且与能级不完全对应，郑州、北京、徐州、西安、青岛、武汉等6城去化率居前、表现突出，而南京、广州不足20%垫底。与9月相比，可比城市中13城回升、4城回落，城市间冷热不均延续。以本月推出套数中位数和全样本去化率划分，“高推量·高去化”的北京、西安、武汉、深圳、上海5城，贡献了60.4%的认购；“高推量·低去化”的杭州、石家庄、佛山、济南、广州5城，仅贡献24.8%的认购，供给与需求错配是本月去化承压的主因。
3.推货与产品结构：单盘推货规模仍以中小批量为主，大规模首开占比有限；产品以改善及刚需为主，核心城市110—140㎡首改及140㎡以上改善产品集中入市，部分城市高端大户型稀缺性凸显。
4.项目间落差明显，本期去化率最高达100%，最低的为0%，区间跨度达100个百分点；179个可比项目中46个去化不足15%、占25.7%，近33.5%的项目去化低于20%。
5.热销项目特征及共性：本期15个去化率≥90%的项目，高度集中于核心城市核心地段，普遍具备“强地段+强品牌+稀缺产品/合理定价”特征，说明真实需求仍向高确定性资产集中。
1.首开项目去化整体显著优于加推，加权去化率达63.5%，高出加推约31.2个百分点；但差异主要来自项目质地与权重分布，而非“首开”标签本身——首开单盘平均推货更大，强地段、强品牌的首开盘贡献了主要认购。
2.首开项目“少而集中、离散度大”：本期43个首开盘，占可比项目数的24%、推出量的42.9%，认购量占59.6%；去化率区间为0%—100%，跨度达100个百分点，其中低去化项目中亦不乏首开。
3.加推项目去化“低位集中、稳中偏低”：136个加推项目占可比样本推出量的57.1%，是市场供应的绝对主力，但其加权去化率仅32.3%，是整体去化率的主要拖累；加推项目也不乏高去化样本，说明加推去化更依赖既有口碑、剩余房源性价比与区位条件。
4.结构含义：开盘批次本身并非去化决定因素，价格与产品是否匹配真实需求才是关键。环比看，首开去化率较上月微升0.6个百分点，加推去化率较上月回升4.5个百分点，首开领先优势维持在30个百分点以上。首开项目占比较上月降低3个百分点，新盘入市节奏小幅放缓。尾部风险主要来自加推端：加推端的低效供给更为集中，加推中77个项目去化率不足30%，占加推总套数的59.7%，仅贡献24.8%的认购；首开项目去化不足30%的仅10个，合计认购仅占首开认购的2.9%。
本期面积段呈现与过往不同的结构：110—140㎡首改段去化最优，加权去化率52.2%，相对全样本高出6.5个百分点，140㎡以上改善及200㎡以上大户型居中；≤110㎡刚需/首置段去化最弱，加权去化率仅21.3%，相对全样本低24.4个百分点。在需求偏弱背景下，远郊小户型刚需盘去化承压，中间改善段因契合置换与品质需求反而更稳，面积并非“越小越好卖”。环比看，110-140㎡首改段是唯一显著回升的面积段，110㎡以下刚需段与200㎡以上大户型段双双走弱，“中间强、两头弱”的改善主导格局进一步强化。
总价与去化率呈非线万元以上价段去化率最高，多为核心地段稀缺产品或高净值客群支撑；250—400万元价段为相对塌陷区，绝对低点仍在150万以下，刚需购买力不足、改善客户更愿加预算选择核心地段，供需错配最明显。环比看，去化率回升集中在低总价端，回升的结构特征表现为以价换量下的刚需及低总价需求释放，高端市场并未同步回暖。其中150万元以下低总价段去化较上月提高18.1个百分点，与贴息、购房补贴等政策主要瞄准首套刚需客群的靶向相吻合。
单盘推货规模与去化率正相关：≤50套项目去化率最低，180套以上项目去化率最高。规模较大项目多为强地段、强品牌的首开盘或集中推货，敢于放量且能实现高去化；小批量顺销加推项目反而去化较弱，说明推盘规模本身并非去化拖累，关键在于项目质地。
去化分布依然两极分化，超过两成项目去化率达70%以上，其推盘量占比31.3%；去化不足30%的项目占48.6%、推盘量占比39.8%。与上月相比，去化不足20%的尾部项目占比由上月的43.4%大幅收窄至33.5%，而热销项目占比上月基本持平，表明10月整体去化率回升主要由中间层及尾部项目改善贡献，分化格局边际缓解。从认购贡献看，21.2%的热销项目贡献了56.3%的认购量，较上月小幅回落；其余去化不足20%的项目合计仅贡献5.9%，认购向少数高确定性项目集中的格局并未改变。
同城内部的去化差异明显。以上海为例，苏河晏项目去化达100%，而同城新开丰澜境仅6%；反映核心地段稀缺高价盘的客户支付力与产品匹配度反而更高，单纯低价并不等于好卖，区位、配套、产品力与价格同等关键。
南京、广州两城合计推出2663套，占可比样本推出量的15.7%，但加权去化率仅约17.9%。在需求偏弱背景下，集中加推、改善及高总价产品占比偏高，会明显拉低整体去化水平；而郑州、北京、西安等城市通过核心地段优质供给实现了较高去化，说明供给质量比供给数量更关键。
10月恰逢国庆营销窗口，多城延续“以价换量”与购房补贴、房票安置、存量房贷利率下调等政策，对部分城市刚需及改善项目去化形成一定支撑，整体去化率较9月小幅回升。但政策效果传导仍需时间且区域分化显著：高能级城市核心板块、强品牌项目受益更明显；低能级及远郊项目提振有限，南京、广州等仍处去化低谷。后续需重点观察补贴与降息落地的城市扩围及执行效率。
本月重点城市开盘去化率边际回升，但城市与项目间分化依旧、整体需求仍偏弱；归因上“产品力与时点优先于城市”，“产品对位×入市时点”区分力更强：10月上旬入市去化率仅25.9%，中旬回升至52.3%、下旬升至58.2%，国庆假期以蓄客为主、认购转化滞后至中下旬。
需关注的约束与风险：①去化压力集中——南京、广州等去化率不足20%、逾三成可比项目去化低于20%，尾部风险仍需警惕；②短期脉冲效应——10月叠加国庆营销与政策落地首月，到访认购存短期脉冲，真实需求持续性待跟踪；③数据波动风险——深圳、福州、西安单月去化率波动超20个百分点，部分城市样本量小、易受个别大盘扰动，单月数据不宜线月房企推货仍将以“小批量、顺销加推”为主，首开保持谨慎并集中于少数高能级城市；供给继续缩量、需求偏弱的组合下，整体去化率大概率在当前水平附近震荡，城市间分化延续，单盘差异则主要取决于定价与产品对位。
2.项目层面：核心地段、价格有优势且产品力强的改善盘，以及“低总价＋配套成熟”的刚需盘有望继续领跑去化；远郊、高总价、大面积且缺乏稀缺性的产品去化压力较大。
3.政策层面：关注存量房贷利率、限购松绑及购房补贴等政策的落地节奏与城市扩围，其对刚需及改善需求的释放效果将直接影响年末去化。
4.后续重点监测指标：开盘项目中符合贴息/补贴条件房源占比、刚需客户认购占比；首开与加推项目的推货节奏及去化差异变化；不同城市银行贴息/补贴落地执行效率；11月中下旬开盘去化率，验证“银十”脉冲效应消退后的真实需求持续性。
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