中信建投发布研报称，10月30日，发改委等五部门联合印发

　　10月30日，发改委等五部门联合印发

　　商业地产迈入存量提质阶段。根据赢商网统计，当前全国集中式商业数量超过9400个，每年新开业数量从高点的702个下降至去年的369个，且20%为存量改造再开业项目，商业地产迈入存量时代。长期以来，大量存量购物中心和百货店面临设备老化、业态同质化、客流流失的困境，由于改造投入沉淀在重资产中，回收周期长，业主缺乏经济性激励。

　　行业或将分化，三类商业地产公司率先受益。行业竞争逐渐转向运营及调改能力，在消费低增速背景下，未来商业地产表现或将分化，以下三类商业地产公司或率先受益，1)品牌轻资产运营商，通过轻资产接管存量改造项目，持续扩大市占份额；2)资金充裕且融资成本较低；改造需前置资本开支，资金充裕或融资成本低的业主能够逆周期启动改造，在供给收缩期抢占存量调改窗口；3)核心区位项目较多；核心城市核心区位的存量购物中心，客流基础和租金修复弹性更强。

　　REITs市场功能定位升级。此前REITs的功能主要是盘活存量，

　　看好品牌购物中心运营商以及优质消费REITs。头部商业地产公司已形成较强的品牌影响力、较多的轻资产输出实践以及存量调改经验，看好品牌影响力、运管能力强、布局城市线下商业价值高的消费基础设施REITs。

　　特别

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