中指研究院发文称，2026上半年，重点城市住宅租赁市场逐步从“普跌”走向“分化修复”，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。一线城市率先企稳，其中上海、深圳、北京租金已连续4个月环比上涨。企业发展格局方面，前五月TOP30企业开业房源增加3万间，房企系收缩，地方国企系份额持续提升。

　　截至2026年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达145.7万间，较2025年末增加3.2万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达204.1万间，较2025年末增加0.7万间。

　　根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年上半年收窄0.83个百分点，较去年下半年收窄1.70个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比上涨0.08%，同比下跌2.82%。上半年，重点城市住宅平均租金小幅下跌态势延续，但经历过去几年的价格调整，市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚性与保租房租金“定锚”等多重因素，租金波动幅度明显放缓。

　　。1-2月，受春节假期影响，重点城市住房租赁市场表现平淡；3月，在“返工潮”推动下，租住需求集中释放，推动住宅租金环比由跌转涨；4-5月需求释放节奏趋于缓和，租金逐步回落，但环比跌幅均为近三年同期最低水平；6月在年中“毕业季”需求拉动下，租金环比转涨，涨幅为近三年同期最高水平。

　　。具体来看，2026年上半年，上海、深圳、北京等8个城市租金累计上涨，上涨城市数量比去年同期增加7个，其中上海涨幅最高，为1.76%；深圳、北京、天津等7个城市累计涨幅在1%以内。42个城市住宅租金累计下跌，温州、厦门等7个城市累计跌幅在2.0%以上；西安、南京等20个城市租金累计跌幅在1.0%-2.0%之间；广州、苏州等15个城市租金累计跌幅在1.0%以内。与去年同期相比，50个城市中近8成城市累计跌幅收窄或由跌转涨，其中三亚、杭州、北海等地累计跌幅收窄超2.0个百分点，上海、深圳、北京、天津等7个城市由跌转涨。

　　根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，一线%，结束了此前连续两年的调整态势；其中，截至6月，上海、深圳、北京已持续4个月环比上涨。二线、三四线城市住宅平均租金分别累计下跌1.20%、0.79%，跌幅均较去年同期收窄0.6个百分点以上。

　　近年来，房价持续调整，而住房租赁市场在相关政策支持下，市场规范化、专业化程度和租住产品品质逐步提升，叠加住房租赁市场的刚性需求支撑，租金下跌幅度相对平缓，推动重点城市租金房价比持续提升。根据中指院监测，截至2026年6月，50城平均租金房价比为2.28%，较2023年初低点已提高0.30个百分点。

　　分梯队来看，2026年6月，一线%，租金回报率仍处于相对低位，但较2023年初提升0.20个百分点；二线个百分点；三四线个百分点。重点城市住房租赁投资回报率进一步改善。

　　根据中指研究院估算，当前我国居民购房综合资金成本*大约在2.4%-2.7%之间。截至2026年6月，重庆、南昌等18个城市租金房价比在2.4%以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比已超过3%。*

　　多重政策红利持续为住房租赁行业提质增效提供支撑，但头部企业总体规模增长速度有所放缓。与此同时，保租房REITs进入有序扩容新发展阶段，多元融资渠道持续畅通，叠加重点城市租赁投资回报率持续提升，市场主体布局意愿保持稳定。

　　在市场竞争加剧的背景下，头部企业普遍采取更为审慎的拓展策略，更多依托资源整合与精细化运营巩固竞争优势，行业整体规模增长由高速扩张转入“总量平稳增长、结构持续优化”的新阶段。根据中指研究院监测数据，截至2026年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达145.7万间，较2025年末增加3.2万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达204.1万间，较2025年末增加0.7万间。

　　上半年，受部分企业主动优化资产结构、地方国企加速进场影响，房企系整体规模略有回落，但头部格局保持稳定，万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际稳居行业前三。根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，房企系长租企业合计开业规模达64.3万间，较2025年末规模减少2.4万间。

　　地方国企系通过存量收购、新建及资产转化等多种方式快速获取房源，已成为保租房供给的主力。根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至12家，合计开业规模达40.5万间，较2025年末增加7.9万间；管理规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至11家，合计管理规模达54.4万间，较2025年末增加7.1万间。

　　根据中指院监测，截至2026年5月，管理规模TOP30企业中，创业系、酒店系长租企业数量稳定，管理规模分别为26.0万间、21.9万间。

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